말련, 미분양 주택-10년만에 최대

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적어도 1년 정도 지나가지 않던 길을 가다보면 갑자기 새로운 콘도나 빌딩이 들어서 있는 것을 보고 급변하는 지형과 건물에 놀라곤 한다. 그런데, 말레이시아 중앙은행(Bank Negara Malaysia)은 세계 기준 주택 보급량에 비춰보면 말레이시아내 일반 서민을 위한 주택 보급은 심각하고 비합리적이라고 발표했다. 중앙 은행은 이러한 문제에 해결하기 위해 5 가지 전략을 발표했는데 여기에는 도시 집중화 현상과 미분양 주택의 자료화를 통해 주택 구매자의 희망에 맞는 주택 소개 등이 포함되어 있다.

또한, 주택 구매에 대한 합리적인 비용과 그에 따른 구매 장벽을 줄이고, 법적인 틀을 강화하여 금융 상품 활용도를 높이고 주택 임대 시장을 개선함으로써 가계 대차 대조표를 재정비 할 것을 제안했다. 중앙 은행은 “말레이시아의 주택 가격 문제는 주로 수급 불균형과 소득 성장 둔화로 인한 것”이고 말레이시아 인의 평균 주택 비용은 최대 주택 가격이 RM 282,000 인 것으로 추정했지만 실제 평균 주택 가격은 RM313,000(2016년)으로 나타났으며 주택을 구매하고자 하는 가구의 평균 소득은 월 RM5,228이었다.” 라고 2018년 2월 15일 1분기 보고서에서 밝혔다.

그러면서 중앙은행은 저렴한 주택 공급 부족이 가장 큰 문제로 남아 있다고 재차 강조했다. 말레이시아의 서민 주택 공급 불능에 기여한 3 가지 요인은 건설사의 수요 예측없는 무분별한 개발 – 즉, 구매자 수요와의 불일치, 구매 희망 가격과 먼 새 분양 가격. 가계 소득에 비해 높은 주택 가격의 상승이 그 것이다. 중앙 은행은 “2012 년 이후 신규 서민용 주택 공급은 일반 서민들 수요에 미치지 못하고 있다”고 했다.

2017년 1 분기까지 분양된 24%의 주택들은 250 만 링깃 또는 그 이하였는데, 이는 35% 이상의 주택 희망 구매자들이 감당할 수있는 범위였다 그럼에도 불구하고 이 보고서에서는 2007년부터 2016년까지 집값은 9.8 %, 가계 소득은 8.3 % 증가했다고 발표했다. 그러나 2012년부터 2016년 사이 주택 가격 상승률은 26.5 % , 가계 소득 증가율 12.4 %로 나타나 주택 상승률이 가계 수익률보다 두 배 이상된 것이 미 분양의 중요 원인으로 지적되었다.

중앙 은행은 이러한 주택 공급과 수요 불일치로 말레이시아의 미분양 부동산이 2017 년 2/4 분기에는 전년도의 130,690 세대에서 146,497 가구로 증가했으며 또한 2017년 2/4 분기 미분양의 82 %가 분양가 RM 250,000 이상으로 책정되어 있었다고 전했다.

미 분양을 해결하기 위해 대출 은행들은 첫 주택 구매자에게 주어지는 주택 담보 대출을 70 % 이상으로 책정해 주고 50만 링깃 이내의 두번째와 세번째 주택 구매자의 경우에도 대출을 받을수 있도록 조치를 취했다. 하지만, 주택 공급 측면에서 보면 말레이시아 주택 시장의 구조와 순환적 요인에 비추어 시민들에게 필요한 저렴하고 적절한 주택 공급을 제공하지 못했고, 수요 측면에서 보면 가계 소득은 주택 가격 상승만큼 따라 잡지 못했다.

그동안 대부분의 주택 희망 구매자들은 자녀 교육비와 주택 임대보다 자기 주택을 소유하고자 하는 문화적 선호가 주택 가격을 상승시키는데 기여했다, 이러한 높은 구매 수요는 개발업자들의 서민용 주택 보급을 등한시하게 했고 고급 주택을 계속 보급하도록 하여 결과적으로 서민용 주택의 공급은 부족해지고 고급 주택들은 미분양으로 이루어지는 사태에 이르게 되었다.

기대하건데, 이러한 미분양 사태로 인해 정부가 50만 링깃 이상의 미분양 고급 주택들은 외국인 투자자에게 적용하는 최소 주택 구매 비용을 기존의 1백만~ 2백만 링깃 이상을 예전처럼 50만 링깃 이상으로 낮춘다면 세계적으로 은퇴 이민자들에게 인기있는 말레이시아는 주택 임대료도 낮아지고 어느 정도 미분양 수치를 줄일 수 있지 않을까 싶다. 이렇게 되었을 경우 말레이시아의 대도시 부동산에 대해 거품이 없다고 할 수는 없지만, 현지인들의 서민 주택 부족과는 달리 우리 같은 외국인의 경우 시내 중심의 50만 링깃에서 1백만 링깃 정도의 주택을 용이한 은행 융자를 받고 구매해 놓는 것은 인생 역전까지는 안 되겠지만, 더욱 가까워지고 있는 말레이시아에서 임대료로 자기 주택을 구매하는 슬기가 되지 않을까 싶다.